Es gibt offenbar Anzeichen, dass der Preisverfall bei Immobilien noch kein Ende gefunden hat. Die amtlichen Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind zwar erst bis einschließlich zweites Quartal veröffentlicht. Am Montag aber legte das Immobilieninstitut Empirica seine Zahlen zur Entwicklung der Hauspreise für das dritte Quartal, additionally die Monate Juli, August, September vor. Diese stützen sich auf die Preise von Immobilienangeboten.
Demnach gingen die Preise für Wohnungen im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal weiter zurück, und zwar um 1,6 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutete das einen Preisverfall um 6,4 Prozent. Noch stärker battle der Preisrückgang den Angaben zufolge bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Dieser betrug gegenüber dem Vorquartal 2,0 Prozent und gegenüber dem Vorjahresquartal 8,1 Prozent.
Die Preisentwicklungen bei den sogenannten Angebotspreisen sind immer relativ schnell verfügbar, müssen am Ende aber nicht den Preisen bei tatsächlichen Transaktionen entsprechen. Es gab in jüngster Zeit einige Anzeichen, dass sich die Dynamik des Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland etwas abschwächen könnte.
Bauzinsen erklimmen neue Mehrjahres-Höchststände
Allerdings hatten die Bauzinsen, die als eine wichtige Ursache für den Immobilienpreisverfall in Deutschland gelten, in der vergangenen Woche ein neues Zwölf-Jahres-Hoch erreicht und die Marke von 4 Prozent für Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung überschritten.
Am Montag lagen die zehnjährigen Bauzinsen nach Zahlen der Verbraucherplattform Biallo im Schnitt bei 4,137 Prozent und damit noch mal höher als in der vergangenen Woche.
Die Commerzbank hatte sich in einer Analyse unlängst mit der Frage befasst, wie weit die Hauspreise in Deutschland noch sinken dürften, und battle auf einen hohen einstelligen oder niedrigen zweistelligen Prozentsatz gekommen.
Als ein Anzeichen dafür, dass die Preiskorrektur noch nicht vorbei sei, werten die Ökonomen die Entwicklung der Baufinanzierungen. „Zuletzt wurden 40 Prozent weniger neue Hypotheken abgeschlossen als vor einem Jahr.“
Da wohl die allermeisten Hauskäufe zumindest teilweise durch Fremdkapital finanziert würden, deute dies auf einen massiven Rückgang der Transaktionen hin. Offensichtlich ließen sich die von den Verkäufern geforderten Preise durch die potentiellen Käufer nicht mehr finanzieren.
Zinsen werden so schnell nicht sinken
„Da die Zinsen auf absehbare Zeit wohl nicht spürbar fallen werden, wird an einer weiteren Korrektur kein Weg vorbeiführen“, schreiben die Commerzbank-Ökonomen. Bei Bestandsimmobilien werde dies wohl noch dadurch verhindert, dass die Verkäufer häufig keine Preisabschläge hinnehmen wollten, weil sie zuvor höhere Preise hätten erzielen können und viele laut einer Bundesbank-Umfrage nach wie vor an steigende Immobilienpreise glaubten.
Verkäufer von Neubauten, insbesondere Immobilienentwickler, könnten häufig keine Preisabschläge hinnehmen, um angesichts der dramatisch gestiegenen Baukosten nicht in die Verlustzone zu geraten. „Bei Bestandsimmobilien dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis Bewegung in die Preise komme und sich damit die Zahl der Transaktionen normalisiert“, meint die Commerzbank.
Da bei Neubauten die hohen Baukosten den Spielraum für Preiszugeständnisse stark einengten, erfolge bei ihnen die Korrektur über einen deutlichen Rückgang des künftigen Angebots.
Rechnerisch ergebe sich rein aus dem Zinsanstieg und den daraus entstehenden Belastungen für neue Schuldner ein Korrektur-Potential von 15 bis 25 Prozent, meint die Commerzbank. Auch das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen und Mieten könne helfen, sich dem zu erwartenden Hauspreisverfall anzunähern.
Die Ökonomen verglichen dazu die aktuellen Werte mit denen von Ende der 90er, Anfang der 2000er Jahre. Mit Blick auf die Preis-Einkommens-Relation wäre etwas mehr als die Hälfte der Preiskorrektur vollzogen, bezogen auf die Mieten ein Drittel. Umgerechnet auf Immobilienpreisänderungen würde dies einen weiteren Rückgang der Häuserpreise um 6 bis 13 Prozent bedeuten.
Ein Teil der Korrektur dieser Relationen dürfte aber nicht durch einen Rückgang der Hauspreise erfolgen, sondern durch steigende Vergleichsgrößen, meint die Commerzbank. So dürften mit der Zeit die Einkommen und Mieten zulegen und die entsprechenden Relationen günstiger aussehen lassen. Fazit der Commerzbank-Ökonomen: „Der Korrekturbedarf für die Häuserpreise dürfte im einstelligen oder niedrigen zweistelligen Bereich rangieren.“ Das würde heißen: Es geht weiter abwärts – aber nicht dramatisch.
