Festhypotheken bieten Eigenheimkäufern Sicherheit, kosten aber langfristig betrachtet mehr.
Seit diesem Freitag bietet der Saron keine Möglichkeit mehr, den Folgen der Zinswende auszuweichen.
Die «Flucht in den Saron» endet. Während die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken im Gleichschritt mit den Kapitalmarktzinsen bereits im vergangenen Jahr auf 3 Prozent und mehr gestiegen sind, konnten Eigenheimkäufer mit einer schwankenden Saron-Geldmarkthypothek ihre Immobilie bis vor kurzem zu Zinssätzen von unter 2 Prozent finanzieren.
Seit diesem Freitag bietet der Saron keine Möglichkeit mehr, den Folgen der Zinswende auszuweichen. Nachdem die Schweizerische Nationalbank (SNB) am Mittwoch den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent erhöht hat, dürften die Banken für Saron-Hypotheken neu Zinsen in der Grössenordnung von 2,4 Prozent verlangen. Die Differenz zu den Festhypotheken verschwindet zusehends – eine weitere Leitzinserhöhung ist zudem bereits absehbar.
Die SNB hat in ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom Mittwoch angedeutet, «dass zusätzliche Zinserhöhungen nötig sein werden, um die Preisstabilität in der mittleren Frist zu gewährleisten». Mit einem Absinken der Inflation auf unter 2 Prozent rechnet die Nationalbank nicht vor Ende 2025.
Wen additionally der Gedanke umtreibt, ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, muss sich vor diesem Hintergrund entscheiden, ob sie oder er das Risiko von weiteren Zinserhöhungen tragen will – oder lieber den Aufpreis für eine Festhypothek bezahlt.
Das spricht für Festhypotheken
Wer sich für eine Geldmarkthypothek entscheidet, trägt das Zinsrisiko alleine, sollte additionally über genügend Liquidität verfügen, um temporär höhere Kosten zu tragen. Wer diese Bedingung erfüllt und gleichzeitig befürchtet, die SNB könnte wegen des Inflationsdrucks die Zinsen weiter erhöhen, ist mit einer Festhypothek besser beraten.
Eine Hypothek mit fixen Zinssätzen bietet Planungssicherheit und kostet im gegenwärtigen Umfeld nur einen geringen Aufpreis gegenüber einer Saron-Hypothek. Das grösste Risiko besteht im Ärger, dem man sich aussetzt, wenn die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek wieder stark sinken sollten.
Markus Stocker, Leiter Finanzierungsgeschäft bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), sagt, aufgrund der Annäherung der Zinsen zwischen Saron- und Festhypotheken sei davon auszugehen, dass sich der Anteil der abgeschlossenen Festhypotheken wieder erhöhen werde.
Weniger differenziert formuliert es das Hypothekar-Vergleichsportal Moneypark: «Die Differenz von Festhypotheken zum Saron ist derzeit so gering, dass man mit einer Saron-Hypothek sehr viel Risiko für eine verhältnismässig kleine Ersparnis auf sich nimmt.» Der Neueinstieg lohne sich im jetzigen Marktumfeld nicht.
Das spricht für Saron-Hypotheken
Nüchtern betrachtet sind Saron-Hypotheken aus langfristiger Sicht jedoch die günstigere Variante. Der Grund ist simpel: Eine Risikoabsicherung kann nicht free of charge sein. Immobilienökonom Matthias Holzhey von der UBS sagte am Freitag in einem Reside-Webcast, im historischen Durchschnitt fielen bei Festhypotheken etwa 20 Prozent des Zinsaufwands für die Absicherung an. Über die gesamte Laufzeit betrachtet seien Festhypotheken teurer als Saron-Hypotheken.
Das VZ Vermögenszentrum verweist darauf, dass Festhypotheken während der vergangenen 30 Jahre nur einmal, und zwar zwischen 1990 und 1993, günstiger gewesen seien als Geldmarkthypotheken: «Vollständige Sicherheit kann man auch mit einer Festhypothek nicht kaufen, und das Leben nimmt manchmal unerwartete Wendungen. Davon können all jene ein Lied singen, die zum Beispiel wegen eines Stellenverlusts, gesundheitlicher Probleme oder einer Scheidung ihr Eigenheim aufgeben mussten.»
Er sei weiterhin ein entschiedener Vertreter von Geldmarkt-Hypotheken, sagt auch Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisen-Gruppe. Wer eine Geldmarkthypothek habe, müsse aus einer langfristigen Perspektive denken. In den vergangenen 15 Jahren habe man als Saron-Hypothekarnehmer von extrem günstigen Zinsen profitiert. Ein vorübergehender Zinsanstieg sei daher kein Grund, in Panik zu verfallen.
Wer nur die Entwicklung des vergangenen Jahrs extrapoliere und ein weiteres starkes Ansteigen der Zinsen erwarte, deal with aus einer übertriebenen Risikoaversion heraus. «Wir gehen nun langsam in Richtung Ende des Zinserhöhungszyklus. Bald greifen auch die ersten Basiseffekte», sagt Neff.
Wie wirkt sich die Leitzinserhöhung auf die Eigenheimpreise aus?
Bis jetzt hat die vergangenes Jahr eingesetzte Zinswende geringe Spuren bei den Preisen für Wohneigentum hinterlassen. Weder ist die Nachfrage stark zurückgegangen, noch ist das Angebot hochgeschossen. Allerdings dürfte nun mit der Verteuerung von Geldmarkthypotheken auch das Preiswachstum bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ins Stocken geraten. «Der Zinsschock auf dem Eigenheimmarkt ist noch gar nicht angekommen. Dieses Jahr wird sich das ändern», sagte Holzhey von der UBS.
Die neue Ausgangslage bei den Hypothekarzinsen werde die Nachfrage nach Wohnimmobilien dämpfen. Die Ökonomen der Grossbank erwarten aber keine nominale Preiskorrektur auf dem breiteren Markt, sondern eher stagnierende Preise – mit Ausnahme des Markts für Luxusliegenschaften, wo eine Korrektur wahrscheinlich ist.
Hypothekarnehmern, welche die erhöhten Zinsen als Belastung empfinden und ihre Schuld möglichst rasch amortisieren wollen, gab Holzhey zu bedenken, dass auch der reale Wert einer Hypothekarschuld sinke, wenn die Inflation hoch sei. Ausserdem könne man die Zinskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.
